Cuando una persona necesita conocer cuánto vale realmente una casa, apartamento, lote, finca, local o cualquier otro inmueble, una de las preguntas más frecuentes es: ¿cómo se calcula un avalúo comercial?
La respuesta no consiste simplemente en multiplicar el área del inmueble por un precio determinado. Un avalúo comercial es un estudio técnico en el que se analizan las características físicas, jurídicas, económicas y de mercado del inmueble para establecer su valor en una fecha determinada.
En Colombia, la actividad valuatoria está regulada y debe desarrollarse aplicando criterios técnicos y metodologías reconocidas. Por esta razón, el resultado de un avalúo profesional debe estar sustentado en información verificable y en una metodología adecuada para el tipo de inmueble analizado.
¿Qué información se necesita para calcular un avalúo comercial?
Antes de determinar el valor de un inmueble, el avaluador debe recopilar información que permita conocer sus características y las condiciones del mercado.
Entre los aspectos que pueden ser analizados se encuentran:
- Ubicación del inmueble.
- Área del terreno.
- Área construida.
- Características y distribución de las construcciones.
- Edad y estado de conservación.
- Calidad de los materiales y acabados.
- Servicios públicos.
- Vías de acceso.
- Uso actual y potencial.
- Normas urbanísticas aplicables.
- Características del sector.
- Oferta y demanda inmobiliaria.
- Información de inmuebles comparables.
En el caso de predios rurales también pueden ser relevantes factores como la topografía, disponibilidad de agua, vías internas, productividad, cultivos, construcciones rurales, cobertura vegetal, infraestructura productiva y condiciones de explotación.
Los principales métodos para calcular un avalúo comercial
No existe una única metodología aplicable a todos los inmuebles. La selección depende de las características del bien y del propósito de la valoración.
1. Método de comparación de mercado
Es uno de los métodos más utilizados para inmuebles que cuentan con suficiente información de mercado.
Consiste en investigar propiedades similares que hayan sido ofrecidas o negociadas en condiciones comparables y analizar las diferencias existentes entre ellas y el inmueble objeto del avalúo.
Por ejemplo, para valorar un apartamento pueden analizarse otros apartamentos ubicados en el mismo sector o en sectores comparables, teniendo en cuenta variables como área, ubicación, edad, estado de conservación, características constructivas y condiciones de negociación.
El objetivo no es simplemente tomar el precio publicado de otro inmueble y copiarlo. El avaluador debe analizar la información y realizar los ajustes necesarios para obtener una estimación técnicamente sustentada.
2. Método de costo
Este método parte de la estimación del costo necesario para construir nuevamente las edificaciones existentes, considerando sus características y estado.
Posteriormente pueden considerarse factores relacionados con la depreciación física, funcional o económica de las construcciones.
Este procedimiento puede resultar especialmente útil cuando existen construcciones con características particulares o cuando no existe suficiente información de mercado para aplicar directamente el método de comparación.
3. Método de capitalización de rentas
Cuando un inmueble genera ingresos, su valor también puede analizarse a partir de su capacidad para producir rentas.
El procedimiento relaciona los ingresos que razonablemente puede generar el inmueble con una tasa de capitalización apropiada para las condiciones del mercado y las características de la inversión.
Puede utilizarse, entre otros casos, para determinados inmuebles destinados al arrendamiento o actividades productivas.
4. Método residual
Este método puede utilizarse principalmente en terrenos donde existe un potencial de desarrollo inmobiliario.
Se analiza el proyecto que razonablemente podría desarrollarse en el terreno, sus ingresos y costos, y se estima el valor residual que correspondería al terreno después de considerar los componentes económicos necesarios para desarrollar el proyecto.
Su aplicación requiere un análisis cuidadoso de las normas urbanísticas, el mercado y la viabilidad económica del desarrollo.
¿Por qué los inmuebles comparables son tan importantes?
En un avalúo comercial, la investigación de mercado constituye uno de los elementos fundamentales.
Sin embargo, no todos los inmuebles publicados en internet pueden considerarse automáticamente comparables.
Un buen comparable debe guardar una relación razonable con el inmueble objeto de valoración en aspectos como ubicación, características físicas, uso, área, condiciones del mercado y fecha de referencia.
Además, debe analizarse si el precio corresponde a una oferta o a una operación efectivamente realizada, ya que ambos datos pueden tener comportamientos diferentes.
La calidad y confiabilidad de la información utilizada influyen directamente en la calidad del resultado final.
¿El área determina el valor del inmueble?
El área es una variable importante, pero no determina por sí sola el valor comercial.
Dos inmuebles con la misma superficie pueden tener valores considerablemente diferentes debido a su ubicación, estado de conservación, características constructivas, accesibilidad, normativa urbanística, entorno y condiciones particulares del mercado.
Por eso, afirmar que un inmueble simplemente "vale determinada cantidad por metro cuadrado" puede ser insuficiente si no se realiza un análisis de las demás variables.
¿Qué resultado obtiene el propietario?
El resultado del proceso es un informe de avalúo, en el cual se documentan las características del inmueble, la información analizada, la metodología utilizada, los procedimientos aplicados y la conclusión sobre el valor determinado a una fecha específica.
El informe debe permitir comprender de dónde proviene el valor estimado y cuáles fueron los criterios utilizados por el profesional.
¿Por qué es importante que el avalúo sea profesional?
Un avalúo comercial puede utilizarse para operaciones de compraventa, créditos, garantías, sucesiones, procesos judiciales, liquidaciones, divisiones de bienes, negociaciones entre copropietarios y diferentes decisiones relacionadas con el patrimonio.
Por ello, no se recomienda establecer el valor de una propiedad únicamente mediante anuncios de internet, opiniones de terceros o cálculos basados exclusivamente en el área.
Un avalúo profesional busca proporcionar una estimación objetiva, sustentada y técnicamente defendible.
Conclusión
Calcular un avalúo comercial requiere mucho más que asignar un precio por metro cuadrado. Es un proceso técnico que combina la inspección del inmueble, el análisis de sus características, el estudio del mercado y la aplicación de metodologías apropiadas.
Dependiendo del inmueble y de la información disponible, pueden utilizarse métodos como comparación de mercado, costo, capitalización de rentas o residual.
En PERIVALOR entendemos que detrás de cada inmueble existe una decisión patrimonial importante. Por eso, nuestros avalúos buscan proporcionar información técnica, objetiva y sustentada que permita a propietarios, compradores, inversionistas, empresas y profesionales tomar decisiones con mayor seguridad.
Referencias
- Ley 1673 de 2013. Por la cual se reglamenta la actividad del avaluador y se dictan otras disposiciones en Colombia.
- Decreto 556 de 2014. Reglamenta parcialmente la Ley 1673 de 2013 y establece disposiciones relacionadas con la actividad valuatoria.
- Decreto 1170 de 2015. Decreto Único Reglamentario del Sector Administrativo de Información Estadística, relacionado con disposiciones de información catastral y geográfica.
- Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC). Resolución 620 de 2008, por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997.
- Ley 388 de 1997. Disposiciones relacionadas con el ordenamiento territorial y la determinación de valores del suelo.
- International Valuation Standards Council (IVSC). International Valuation Standards (IVS), estándares internacionales para la valoración.