En muchos procesos judiciales relacionados con bienes inmuebles surge una pregunta fundamental: ¿cuándo exige un juez un peritaje de avalúo?
La respuesta depende del tipo de proceso y de los hechos que deban demostrarse. Un avalúo puede ser necesario cuando el juez requiere conocimientos técnicos especializados para determinar el valor de un inmueble, sus mejoras, los perjuicios económicos u otros aspectos relacionados con la valoración de bienes.
En Colombia, la prueba pericial está regulada principalmente por el Código General del Proceso, Ley 1564 de 2012, mientras que la actividad profesional del avaluador está regulada por la Ley 1673 de 2013.
¿Qué es un peritaje de avalúo?
Un peritaje de avalúo es un dictamen técnico elaborado por un profesional especializado, mediante el cual se determina el valor de un bien utilizando métodos, técnicas y criterios de valoración apropiados.
La Ley 1673 de 2013 define la valuación como la actividad mediante la cual se determina el valor de un bien y establece que el dictamen de la valuación se denomina avalúo. Además, señala expresamente que los dictámenes periciales que comprendan cuestiones técnicas de valuación deben ser realizados por un avaluador inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores (RAA) y cuya especialidad corresponda al objeto del dictamen.
¿Cuándo puede ser necesario un avalúo dentro de un proceso judicial?
El artículo 226 del Código General del Proceso establece que la prueba pericial procede para verificar hechos que interesen al proceso y que requieran conocimientos científicos, técnicos o artísticos especiales.
Esto significa que el avalúo no se solicita simplemente porque exista un inmueble dentro del proceso. Es necesario cuando la determinación de su valor constituye un aspecto relevante que requiere conocimientos especializados.
Entre las situaciones en las que puede tener especial importancia se encuentran:
1. Procesos divisorios
El proceso divisorio es uno de los casos más claros en los que la legislación exige un dictamen relacionado con el valor del inmueble.
El artículo 406 del Código General del Proceso establece que quien promueva la división de un bien común debe acompañar con la demanda un dictamen pericial que determine el valor del bien, el tipo de división procedente, la partición cuando corresponda y el valor de las mejoras si estas son reclamadas.
Esto resulta especialmente importante cuando varios propietarios tienen derechos sobre un mismo inmueble y se pretende determinar si puede realizarse una división material o si debe acudirse a la venta del bien.
La Corte Constitucional también ha reconocido que este dictamen constituye una carga procesal específica dentro del proceso divisorio.
2. Procesos de sucesión
Cuando una sucesión comprende bienes inmuebles, puede ser necesario determinar su valor para establecer correctamente la masa sucesoral, realizar la partición y determinar los derechos económicos correspondientes.
Dependiendo de las circunstancias del proceso, el avalúo puede contribuir a establecer objetivamente el valor de los bienes que serán objeto de distribución entre los interesados.
3. Procesos de liquidación y partición
En determinadas liquidaciones patrimoniales puede ser necesario conocer el valor de los inmuebles que forman parte del patrimonio objeto de distribución.
Un avalúo técnicamente sustentado permite establecer una base objetiva para efectuar las operaciones económicas correspondientes.
4. Procesos hipotecarios y ejecutivos
En procesos relacionados con obligaciones garantizadas con inmuebles, la valoración puede ser necesaria para establecer el valor económico del bien y cumplir determinadas actuaciones procesales.
La propia Ley 1673 de 2013 reconoce la participación de los avaluadores en procesos judiciales relacionados, entre otros, con juicios hipotecarios, remates, insolvencia, sucesiones y daciones en pago.
5. Expropiaciones
Cuando un inmueble es objeto de expropiación, la determinación de su valor adquiere especial importancia, puesto que pueden existir discusiones relacionadas con la valoración económica del bien y los componentes que deben ser considerados.
La Ley 1673 de 2013 contempla expresamente la participación de avaluadores cuando el Estado debe recurrir a la expropiación por vía judicial o administrativa.
6. Discusiones sobre mejoras
En algunos procesos pueden existir controversias acerca del valor de construcciones, adecuaciones, cultivos u otras mejoras incorporadas a un inmueble.
Cuando la determinación de ese valor requiere conocimientos técnicos especializados, puede resultar procedente la prueba pericial.
¿El juez siempre está obligado a ordenar un avalúo?
No necesariamente.
Es importante distinguir entre un dictamen que la ley exige como requisito de un determinado proceso, un dictamen aportado por una de las partes y una prueba pericial que el juez considere necesaria para esclarecer hechos relevantes.
El Código General del Proceso permite que las partes aporten dictámenes periciales y establece las condiciones para su presentación. El artículo 227 dispone que quien pretenda valerse de un dictamen debe aportarlo en la oportunidad correspondiente para solicitar pruebas, salvo las situaciones previstas en la propia norma.
Por otra parte, el juez puede decretar pruebas de oficio cuando sean necesarias para esclarecer los hechos objeto de controversia, de acuerdo con las reglas procesales aplicables.
¿Qué debe contener un buen peritaje de avalúo?
Un peritaje destinado a un proceso judicial debe ser mucho más que una cifra.
El artículo 226 del Código General del Proceso exige que el dictamen sea claro, preciso, exhaustivo y detallado, y que explique los exámenes, métodos, experimentos e investigaciones realizados, junto con los fundamentos técnicos de sus conclusiones. También debe incluir los documentos que sirven de fundamento y acreditar la idoneidad y experiencia del perito.
Por ello, un buen peritaje debe permitir que las partes y el juez comprendan cómo se llegó al valor determinado.
¿Quién puede realizar un peritaje de avalúo?
Cuando el dictamen comprende cuestiones técnicas de valuación, la Ley 1673 de 2013 establece que debe ser realizado por un avaluador inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores (RAA) y con la especialidad correspondiente al bien objeto de valoración.
Además de la inscripción, resulta fundamental que el profesional tenga conocimientos y experiencia relacionados con el tipo específico de inmueble que será valorado.
¿Por qué es importante un peritaje bien sustentado?
En un proceso judicial, el valor establecido por un perito puede tener consecuencias económicas importantes para las partes.
Por esta razón, el dictamen debe sustentarse en información verificable, metodología adecuada, investigación de mercado cuando corresponda y análisis detallado de las características del inmueble.
El objetivo no es simplemente presentar una cifra, sino proporcionar al juez una herramienta técnica que le permita comprender un aspecto del litigio que requiere conocimientos especializados.
Conclusión
Un juez puede requerir o admitir un peritaje de avalúo cuando la determinación del valor de un inmueble, sus mejoras u otro aspecto económico relevante requiere conocimientos técnicos especializados.
En Colombia, la prueba pericial se encuentra regulada por el Código General del Proceso y la actividad de los avaluadores está reglamentada por la Ley 1673 de 2013.
En particular, los procesos divisorios tienen una exigencia expresa: el artículo 406 del Código General del Proceso establece que la demanda debe acompañarse de un dictamen que determine el valor del bien, el tipo de división procedente, la partición cuando corresponda y el valor de las mejoras reclamadas.
Por eso, cuando un avalúo va a utilizarse dentro de un proceso judicial, no basta con conocer aproximadamente cuánto vale un inmueble. Es necesario contar con un dictamen técnicamente fundamentado, elaborado por un profesional competente y presentado de acuerdo con las exigencias procesales aplicables.
En PERIVALOR entendemos la importancia que tiene un avalúo dentro de un proceso judicial. Nuestro propósito es proporcionar información técnica, objetiva y sustentada que permita respaldar adecuadamente las decisiones relacionadas con el patrimonio inmobiliario.
Referencias
- Ley 1564 de 2012 ? Código General del Proceso, especialmente artículos 226 y siguientes, relativos a la prueba pericial, y artículos 406 y siguientes, relativos al proceso divisorio.
- Ley 1673 de 2013, por la cual se reglamenta la actividad del avaluador y se dictan otras disposiciones.
- Decreto 556 de 2014, por el cual se reglamenta la Ley 1673 de 2013.
- Corte Constitucional, Sentencia C-284 de 2021, sobre la exigencia del dictamen pericial como anexo especial en el proceso divisorio.
- International Valuation Standards Council (IVSC), International Valuation Standards (IVS), como referente internacional de principios y estándares de valoración.