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Contratar un avalúo puede parecer una tarea sencilla: buscar un profesional, solicitar una cotización y recibir un documento con el valor de un inmueble. Sin embargo, detrás de una valoración profesional existe un proceso técnico que puede tener consecuencias importantes para su patrimonio.

Un avalúo puede utilizarse para vender una casa, comprar un apartamento, solicitar un crédito, dividir un bien entre copropietarios, realizar una sucesión, resolver un conflicto judicial o tomar decisiones de inversión. Por esta razón, antes de contratar un servicio de valoración es importante conocer qué debe verificar, qué información debe suministrar y qué debe esperar del profesional encargado del avalúo.

En este artículo encontrará una guía práctica sobre lo que debe tener y saber antes de contratar un avalúo comercial en Colombia.


1. Defina para qué necesita el avalúo


Antes de solicitar una cotización, es importante tener claridad sobre la finalidad del avalúo.

No es lo mismo solicitar una valoración para vender una vivienda que requerir un dictamen para presentarlo dentro de un proceso judicial. Tampoco son iguales las necesidades de una entidad financiera, una sucesión o una negociación entre copropietarios.

Entre las finalidades más frecuentes se encuentran:

La finalidad del avalúo puede determinar el alcance del trabajo, la información requerida y la forma en que debe estructurarse el informe.

Por eso, una de las primeras preguntas que debe hacerle al profesional es: ¿para qué necesita usted el avalúo?


2. Verifique quién realizará el avalúo


Uno de los aspectos más importantes es conocer quién será responsable del trabajo.

En Colombia, la actividad del avaluador se encuentra regulada por la Ley 1673 de 2013 y las disposiciones que la desarrollan. Cuando se contrata un servicio profesional de valoración, es recomendable verificar la formación, experiencia e inscripción del profesional en el Registro Abierto de Avaluadores, RAA, así como la categoría o especialidad correspondiente al bien objeto del avalúo.

No todos los bienes tienen las mismas características.

Una casa urbana, una finca ganadera, un lote con potencial de desarrollo, una bodega industrial o un inmueble con características especiales pueden requerir conocimientos diferentes.

Por eso, antes de contratar, pregunte:

Verificar esta información puede evitar problemas posteriores.


3. No contrate únicamente por el precio más bajo


El precio es importante, pero no debería ser el único criterio para escoger un avaluador.

Un avalúo requiere tiempo, investigación, inspección, análisis documental, estudio del mercado y aplicación de metodologías técnicas.

Una cotización demasiado baja puede significar que el trabajo tendrá un alcance limitado o que no se realizará una investigación suficientemente rigurosa.

Antes de comparar precios, es recomendable comparar qué incluye cada propuesta.

Por ejemplo:

El objetivo no debería ser simplemente encontrar el avalúo más barato, sino obtener un informe que sea útil para la decisión que necesita tomar.


4. Prepare la documentación disponible


Tener los documentos disponibles puede facilitar el trabajo del avaluador y permitir una mejor comprensión del inmueble.

Dependiendo del caso, pueden ser útiles documentos como:

No todos estos documentos serán necesarios en todos los avalúos. Sin embargo, entregar desde el inicio la información disponible puede ayudar a identificar diferencias entre las áreas registradas, catastrales y físicas.

Si existe alguna situación especial, como una construcción no registrada, una diferencia de áreas, una servidumbre o una afectación conocida, es recomendable informarla al profesional.


5. Comprenda que el avalúo tiene una fecha determinada


El valor de un inmueble no es necesariamente permanente.

Un avalúo comercial representa una conclusión sobre el valor en una fecha específica. El mercado puede cambiar debido a factores económicos, urbanísticos o inmobiliarios.

Por ejemplo, el valor de un inmueble puede verse afectado por:

Por esta razón, un avalúo realizado hace varios años no necesariamente representa el valor actual del inmueble.

Antes de utilizar un avalúo anterior para tomar una decisión importante, consulte si requiere una actualización.


6. Pregunte qué metodología se utilizará


Un avalúo profesional no debería limitarse a aplicar automáticamente un valor por metro cuadrado.

Dependiendo de las características del inmueble y de la información disponible, pueden utilizarse diferentes enfoques y metodologías de valoración.

Entre los métodos conocidos se encuentran el enfoque de comparación de mercado, el método del costo, la capitalización de rentas y el método residual, entre otros.

La metodología seleccionada debe ser adecuada para el tipo de inmueble y la finalidad del avalúo.

Un buen informe debe permitir comprender, de manera clara, cómo se llegó a la conclusión de valor.

No se trata únicamente de conocer la cifra final. También es importante conocer los fundamentos técnicos que respaldan esa conclusión.


7. No confunda el avalúo catastral con el avalúo comercial


Este es uno de los errores más frecuentes.

El avalúo catastral tiene principalmente una finalidad fiscal y administrativa, mientras que el avalúo comercial busca determinar una estimación del valor del inmueble considerando sus características y las condiciones del mercado.

Por eso, el valor que aparece en el recibo del impuesto predial no necesariamente corresponde al precio por el cual podría venderse una propiedad.

Utilizar únicamente el avalúo catastral para fijar un precio de venta puede conducir tanto a subvalorar como a sobrevalorar el inmueble.


8. Verifique qué recibirá al finalizar el proceso


Antes de contratar, pregunte qué tipo de informe recibirá.

Un informe profesional debería identificar claramente el inmueble objeto de valoración y explicar, de acuerdo con el alcance del trabajo:

Cuando el avalúo será utilizado en un proceso judicial o administrativo, pueden existir requisitos adicionales relacionados con el dictamen pericial.

Por eso, es fundamental informar desde el comienzo cuál será la finalidad del documento.


9. Entienda que el avalúo no garantiza el precio de venta


Un avalúo comercial proporciona una conclusión técnica sobre el valor de un inmueble en determinadas condiciones y en una fecha específica.

Sin embargo, el precio final de una negociación puede depender de circunstancias particulares entre comprador y vendedor.

Factores como la urgencia de venta, las condiciones de pago, el interés del comprador y la negociación pueden hacer que el precio final sea diferente.

Por eso, el avalúo debe entenderse como una herramienta técnica para tomar decisiones, no como una garantía absoluta de que el inmueble será vendido exactamente por esa cifra.


10. Contrate con claridad y solicite una propuesta formal


Antes de iniciar el trabajo, procure tener claridad sobre:

Una propuesta clara ayuda a evitar malentendidos y permite que tanto el cliente como el profesional tengan definidas sus responsabilidades.


Conclusión


Contratar un avalúo profesional es una decisión que debe tomarse con la misma seriedad con la que se toma una decisión sobre el patrimonio.

Antes de contratar, tenga claro para qué necesita el avalúo, verifique la idoneidad del profesional, consulte su inscripción y especialidad, prepare la documentación disponible y asegúrese de comprender el alcance del servicio.

También recuerde que un buen avalúo no se define únicamente por su precio ni por la rapidez con la que se entrega. Su verdadero valor está en la calidad de la investigación, el análisis técnico, la metodología aplicada y la capacidad de sustentar la conclusión obtenida.

En PERIVALOR creemos que un avalúo debe ofrecer mucho más que una cifra. Debe proporcionar información clara, objetiva y técnicamente sustentada para ayudar a nuestros clientes a tomar decisiones sobre uno de sus activos más importantes: su patrimonio.

Antes de comprar, vender, dividir, heredar o presentar un inmueble como garantía, conocer adecuadamente su valor puede ayudarle a evitar errores y tomar decisiones con mayor seguridad.



Referencias