Cuando una persona necesita contratar un avalúo comercial, un avalúo de inmueble o un dictamen pericial, suele concentrarse en una pregunta: ¿cuánto vale el inmueble?
Sin embargo, antes de confiar una decisión patrimonial importante a un profesional, existe otra pregunta que puede ser igual de importante:
¿Quién está realizando el avalúo y cómo puedo verificar su condición como avaluador?
En Colombia, la actividad valuatoria cuenta con un marco normativo específico. Dentro de este sistema aparecen dos conceptos fundamentales: el Registro Abierto de Avaluadores (RAA) y las Entidades Reconocidas de Autorregulación (ERA), entre ellas entidades como ANA.
Comprender la diferencia entre RAA y ERA puede ayudar a propietarios, compradores, abogados, empresas y demás usuarios de servicios de valoración a verificar mejor la información del profesional que contratarán.
En este artículo explicamos qué es el RAA, qué es una ERA, cuál es el papel de ANA y por qué estos conceptos son importantes al contratar un avalúo en Colombia.
¿Qué es el RAA?
RAA significa Registro Abierto de Avaluadores.
La Ley 1673 de 2013 define el RAA como el registro o protocolo en el que se inscribe, conserva y actualiza la información de los avaluadores, y establece que este registro está a cargo de las Entidades Reconocidas de Autorregulación.
En términos sencillos, el RAA permite identificar y verificar información relacionada con una persona natural que ejerce la actividad valuatoria y que se encuentra inscrita dentro del sistema establecido por la ley.
La misma Ley 1673 establece que el avaluador es la persona natural que posee la formación reconocida para realizar la valuación de un tipo de bienes y que se encuentra inscrita en el Registro Abierto de Avaluadores.
Por esta razón, cuando una persona contrata un avalúo, verificar la inscripción del profesional puede ser un paso importante para conocer quién será responsable del estudio.
Una aclaración importante
El RAA no es una empresa que realiza avalúos.
Tampoco debe confundirse con una inmobiliaria, una lonja o un profesional individual.
El RAA es el registro relacionado con los avaluadores inscritos, mientras que el avalúo es el dictamen técnico mediante el cual se determina el valor de un bien.
¿Qué es una ERA?
ERA significa Entidad Reconocida de Autorregulación.
La Ley 1673 de 2013 creó un modelo de autorregulación para la actividad valuatoria. Dentro de ese modelo, las Entidades Reconocidas de Autorregulación tienen responsabilidades relacionadas con la actividad de los avaluadores y con la administración del Registro Abierto de Avaluadores.
La ley señala cuatro funciones principales dentro de este esquema:
1. Función normativa
Las ERA adoptan y difunden normas de autorregulación relacionadas con el correcto funcionamiento de la actividad valuatoria, dentro del marco legal aplicable.
2. Función de supervisión
Comprende la verificación del cumplimiento de las normas de la actividad valuatoria y de los reglamentos de autorregulación.
3. Función disciplinaria
Dentro de las competencias establecidas por la ley, las ERA pueden adelantar actuaciones y aplicar las sanciones previstas cuando se incumplen las normas correspondientes.
4. Función del Registro Abierto de Avaluadores
Incluye la inscripción, conservación y actualización de la información de los avaluadores en el RAA.
Estas funciones están expresamente previstas en el artículo 24 de la Ley 1673 de 2013.
¿Qué relación existe entre el RAA y una ERA?
Una forma sencilla de entenderlo es la siguiente:
Concepto¿Qué es?RAARegistro Abierto de AvaluadoresERAEntidad Reconocida de AutorregulaciónAvaluadorPersona natural inscrita en el RAA y habilitada conforme al marco aplicableAvalúoDictamen técnico mediante el cual se determina el valor de un bien
En otras palabras, la ERA cumple funciones dentro del sistema de autorregulación y tiene responsabilidades relacionadas con el RAA, mientras que el RAA es el registro en el cual se conserva y actualiza la información de los avaluadores inscritos.
La Ley 1673 establece expresamente que el Registro Abierto de Avaluadores está a cargo y bajo la responsabilidad de las Entidades Reconocidas de Autorregulación.
¿Qué es ANA dentro de este sistema?
ANA hace referencia a una entidad que participa dentro del esquema de autorregulación de la actividad valuatoria como Entidad Reconocida de Autorregulación, de acuerdo con el marco y reconocimiento aplicable.
Por tanto, es importante no confundir a ANA con el RAA.
ANA no es el RAA
Esta diferencia puede resumirse así:
- El RAA es el registro.
- Una ERA, como ANA, participa en el sistema de autorregulación y cumple las funciones que la ley y el reconocimiento correspondiente le atribuyen.
- El avaluador es la persona natural que realiza la actividad de valuación y debe estar inscrita en el RAA conforme a la normativa aplicable.
Esta distinción es importante porque, en ocasiones, un cliente puede escuchar que un profesional está ?registrado en ANA? o que su registro está relacionado con determinada ERA y pensar que ANA es el Registro Abierto de Avaluadores.
Lo correcto es comprender que son conceptos diferentes, aunque están relacionados dentro del sistema colombiano de regulación y autorregulación de la actividad valuatoria.
¿Por qué es importante el RAA para quien necesita un avalúo?
Cuando una persona busca un avaluador en Colombia, normalmente tiene una preocupación concreta:
- No quiere vender su inmueble por debajo de su valor.
- No quiere pagar demasiado al comprar.
- Necesita un avalúo para una sucesión.
- Tiene un conflicto con otros copropietarios.
- Requiere un dictamen para un proceso judicial.
- Necesita respaldar una decisión patrimonial importante.
En todos estos casos existe un elemento común: la confianza en el profesional que determinará el valor del bien.
Verificar la información del avaluador ayuda al cliente a conocer aspectos como su inscripción y las categorías o especialidades relacionadas con su actividad.
Esto es especialmente importante porque no todos los bienes requieren exactamente los mismos conocimientos.
Por ejemplo, valorar una vivienda urbana puede involucrar variables diferentes a las de:
- Una finca rural.
- Un lote para desarrollo.
- Una bodega industrial.
- Un establecimiento de comercio.
- Una maquinaria.
- Un activo especial.
Por eso, además de verificar que el profesional se encuentre inscrito, es conveniente revisar que su especialidad sea pertinente para el bien objeto del avalúo.
La importancia del RAA en los avalúos judiciales y periciales
La verificación adquiere una importancia aún mayor cuando el avalúo será utilizado dentro de un proceso judicial.
La Ley 1673 establece que, cuando un dictamen pericial comprende cuestiones técnicas de valuación, el cargo o función de perito debe encomendarse a un avaluador inscrito en el RAA y cuya especialidad corresponda a la materia objeto del dictamen.
Esto puede ser relevante en situaciones como:
- Procesos divisorios.
- Sucesiones.
- Liquidaciones patrimoniales.
- Procesos ejecutivos.
- Controversias relacionadas con inmuebles.
- Discusiones sobre mejoras.
- Otros procesos en los que el valor de un bien sea objeto de análisis técnico.
Sin embargo, estar inscrito en el RAA no significa automáticamente que cualquier dictamen sea correcto o que cualquier avaluador sea idóneo para cualquier tipo de bien.
También deben considerarse la especialidad pertinente, la experiencia, la metodología utilizada, la información analizada y la calidad técnica del dictamen.
¿Cómo puede ayudarle una ERA a proteger la confianza en la actividad valuatoria?
El sistema de autorregulación busca establecer mecanismos relacionados con la supervisión y el cumplimiento de las reglas aplicables a la actividad.
La Superintendencia de Industria y Comercio ha señalado, por ejemplo, la importancia de las funciones de supervisión de las ERA respecto del cumplimiento de los requisitos aplicables a los avaluadores inscritos.
Para el cliente, esto significa que la actividad valuatoria no debe entenderse simplemente como una opinión informal sobre cuánto vale una propiedad.
Un avalúo profesional debe responder a un proceso técnico en el que pueden intervenir aspectos como:
- Identificación del bien.
- Inspección física.
- Análisis documental.
- Investigación de mercado.
- Estudio de las características del inmueble.
- Aplicación de metodologías de valoración.
- Sustentación de la conclusión.
El RAA y las ERA forman parte del entorno institucional y de autorregulación relacionado con quienes ejercen esta actividad.
¿Qué debe verificar antes de contratar un avaluador?
Antes de contratar un avalúo comercial o peritaje, es recomendable realizar algunas preguntas básicas.
1. ¿Quién realizará el avalúo?
No contrate únicamente una marca o una empresa sin saber quién será el profesional responsable del trabajo.
2. ¿Está inscrito en el RAA?
Solicite la información necesaria para verificar la inscripción del avaluador.
3. ¿Cuenta con la especialidad adecuada?
El tipo de bien que necesita valorar debe ser compatible con la categoría o especialidad pertinente del profesional.
4. ¿Tiene experiencia en ese tipo de inmueble?
La experiencia práctica puede ser especialmente importante en inmuebles rurales, predios de gran extensión o bienes con características especiales.
5. ¿Para qué necesita el avalúo?
Debe explicarlo desde el comienzo. Un avalúo para una negociación privada puede tener un alcance diferente al de un dictamen destinado a un proceso judicial.
6. ¿Cómo será sustentado el valor?
Un buen avalúo no debe limitarse a presentar una cifra. Debe explicar, de acuerdo con su alcance, cómo se llegó a la conclusión de valor.
RAA y ERA: una herramienta para generar mayor confianza
La persona que busca un avalúo normalmente no está buscando solamente un documento.
Está buscando resolver un problema.
Quiere saber:
¿Estoy vendiendo mi inmueble por el precio correcto?
¿Voy a pagar demasiado por esta propiedad?
¿Cómo puedo demostrar el valor de un inmueble ante un juez?
¿Cómo dividimos una propiedad sin perjudicar a uno de los copropietarios?
¿En quién puedo confiar para valorar mi patrimonio?
Por esta razón, verificar la inscripción en el RAA y conocer el funcionamiento general de las ERA puede ayudar al usuario a tomar una decisión más informada.
No reemplaza la necesidad de evaluar la experiencia y la calidad técnica del profesional, pero sí constituye un elemento importante dentro del proceso de selección.
Conclusión: conocer quién avalúa es tan importante como conocer el valor
El Registro Abierto de Avaluadores (RAA) y las Entidades Reconocidas de Autorregulación (ERA) son conceptos fundamentales dentro del marco colombiano de la actividad valuatoria.
El RAA es el registro relacionado con la información de los avaluadores inscritos, mientras que las ERA cumplen funciones de autorregulación, incluyendo las funciones normativa, de supervisión, disciplinaria y de administración del registro en los términos establecidos por la Ley 1673 de 2013.
Entidades como ANA, dentro de su condición y reconocimiento aplicable como ERA, forman parte de este esquema. Por eso, ANA y RAA no son lo mismo: una es una entidad dentro del sistema de autorregulación y el otro es el registro de los avaluadores.
Antes de contratar un avalúo, recuerde que no basta con preguntar ?¿cuánto cuesta??.
También es importante preguntar:
¿Quién realizará el avalúo? ¿Está inscrito? ¿Tiene la especialidad adecuada? ¿Comprende mi necesidad? ¿Podrá sustentar técnicamente el resultado?
En PERIVALOR entendemos que detrás de cada avalúo existe una decisión patrimonial importante. Por eso, consideramos que la información, la transparencia y el rigor técnico son fundamentales para ayudar a nuestros clientes a tomar decisiones con mayor seguridad.
Referencias
- Congreso de la República de Colombia. Ley 1673 de 2013, por la cual se reglamenta la actividad del avaluador y se dictan otras disposiciones. Especialmente las disposiciones sobre el Registro Abierto de Avaluadores, los requisitos de inscripción, los dictámenes periciales y las funciones de las Entidades Reconocidas de Autorregulación.
- Superintendencia de Industria y Comercio. Información y decisiones relacionadas con las funciones de supervisión de las Entidades Reconocidas de Autorregulación en el marco de la Ley 1673 de 2013.
- Borrero Ochoa, Oscar A. Avalúos de Inmuebles y Garantías. Bhandar Editores.
- Instituto Geográfico Agustín Codazzi ? IGAC. Resolución 0941 de 2026, según su ámbito de aplicación y disposiciones vigentes.
ayudar a nuestros clientes a tomar decisiones con mayor seguridad.